メリーの果てしないたわごと インデックス投資ブログ
インデックス投資家であるメリーは投資信託を中心とした長期分散投資で経済的独立を目指しています。
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No.68 不動産投資について考えてみた
現在メリーのアセットアロケーションに不動産は入っていません。
住居も賃貸です。
そろそろ不動産もアセットアロケーションへの組み入れを検討してみようと思い、最近情報を集めていました。
有力な方法としてはREIT。
しかし、なんだかよく分からないので、もうちょっと勉強が必要そうです。
REIT以外で気になったのがサラリーマン大家。
書籍やブログなどで情報を集めてみると、大体のやり方は下記な感じになることが分かった。
サラリーマンが不動産投資をする選択肢は少ないようです。
1.頭金を貯める。500万ぐらいが目処。もちろん多ければ多いほど良い
2.5000万ぐらいの中古アパートを購入。1Kが6戸〜10戸ぐらい。
3.銀行から借金。5000万ぐらい。
4.年10％〜15％ぐらいで運用して、10年ぐらいで借金返済。
5.法定耐用年数＋αまで運用した後、2区画ぐらいに分割して戸建用土地として売却。
人によっては更なる借金で2棟目、3棟目のアパート、マンション等を追加購入し、家賃収入を増やす。
ポイントは、できるだけ価値の高い物件を入札などで安く入手して、
キャッシュフローに注意しながらインカムゲインを生み出しながら借金を返済し、
地価の上昇にうまく乗れば億万長者も夢でない。
って感じでしょうか。
書籍だけ読んでいるとなんかオレでも行けそうな気がしてました。
・・・が、、、
ブログなどを読んで冷静に考えてみると、ちょっと無理そう。
ＮＧ理由をまとめてみる。
1.借金が必要。
→レバレッジがかかるのでリターンが大きいがリスクも大きくなる
2.物件情報を入手するのが大変。
→物件情報のチェックに毎日2時間ぐらいは費やすようです。本業に影響が出ます。
3.銀行から借金するのが大変
→本業の信頼度にもよると思いますが、銀行対策が必要です。
4.管理会社や不動産会社とのつながりが必要
→人脈が必要です。賃借人とのさまざまなつきあいにもリスクがあります。
5.出口戦略がどうしても土地の値段の上下に影響されやすい
→運の要因が大きい
という感じで、投資というよりも起業に近いですね。
っていうかハッキリいって起業です。
週末企業家とやってることは同じですね。
インデックス投資家とはかなり色が違うことが分かりました。
今のメリーには無理そうです。
内容はおもしろいと思いましたが、本業への影響がデカそうで、個人的にはうまく両立できる自身がありません。
もうちょっと勉強を続けてみます。
住居も賃貸です。
そろそろ不動産もアセットアロケーションへの組み入れを検討してみようと思い、最近情報を集めていました。
有力な方法としてはREIT。
しかし、なんだかよく分からないので、もうちょっと勉強が必要そうです。
REIT以外で気になったのがサラリーマン大家。
書籍やブログなどで情報を集めてみると、大体のやり方は下記な感じになることが分かった。
サラリーマンが不動産投資をする選択肢は少ないようです。
1.頭金を貯める。500万ぐらいが目処。もちろん多ければ多いほど良い
2.5000万ぐらいの中古アパートを購入。1Kが6戸〜10戸ぐらい。
3.銀行から借金。5000万ぐらい。
4.年10％〜15％ぐらいで運用して、10年ぐらいで借金返済。
5.法定耐用年数＋αまで運用した後、2区画ぐらいに分割して戸建用土地として売却。
人によっては更なる借金で2棟目、3棟目のアパート、マンション等を追加購入し、家賃収入を増やす。
ポイントは、できるだけ価値の高い物件を入札などで安く入手して、
キャッシュフローに注意しながらインカムゲインを生み出しながら借金を返済し、
地価の上昇にうまく乗れば億万長者も夢でない。
って感じでしょうか。
書籍だけ読んでいるとなんかオレでも行けそうな気がしてました。
・・・が、、、
ブログなどを読んで冷静に考えてみると、ちょっと無理そう。
ＮＧ理由をまとめてみる。
1.借金が必要。
→レバレッジがかかるのでリターンが大きいがリスクも大きくなる
2.物件情報を入手するのが大変。
→物件情報のチェックに毎日2時間ぐらいは費やすようです。本業に影響が出ます。
3.銀行から借金するのが大変
→本業の信頼度にもよると思いますが、銀行対策が必要です。
4.管理会社や不動産会社とのつながりが必要
→人脈が必要です。賃借人とのさまざまなつきあいにもリスクがあります。
5.出口戦略がどうしても土地の値段の上下に影響されやすい
→運の要因が大きい
という感じで、投資というよりも起業に近いですね。
っていうかハッキリいって起業です。
週末企業家とやってることは同じですね。
インデックス投資家とはかなり色が違うことが分かりました。
今のメリーには無理そうです。
内容はおもしろいと思いましたが、本業への影響がデカそうで、個人的にはうまく両立できる自身がありません。
もうちょっと勉強を続けてみます。
投信ブロガーが選ぶ！ Fund of the Year 2010 投票しました！
「投信ブロガーが選ぶ！ Fund of the Year 2010」投票完了しました。
何気にメリーは第二回の2008年から3年連続で投票しています。
第一回の「投信ブロガーが選ぶ！ Fund of the Year 2007」をきっかにブログを始めたと言っても過言ではありません。
今年の選定ポイントは
�ー尊櫃房�分が積立投資している
�⊆�分のポートフォリオで割合が一番大きい
�Ｄ礇灰好�
�つ礇灰好肇ぅ鵐妊奪�スファンドの先駆者
�ネ�言実行で信託報酬を下げた
の5点です。
何に投票したかバレバレですね。
このファンドを上回る低コストなファンドが出現していることは十分承知ですが、STAMここにあり！って投票結果を期待しています。
あっ！言っちゃた（笑）
昨年の反省を生かして、自分の意見をより反映させるには複数ファンドに分散して投票するよりも1点集中した方がよいと気づきました。
資産運用とは逆ですね。
何気にメリーは第二回の2008年から3年連続で投票しています。
第一回の「投信ブロガーが選ぶ！ Fund of the Year 2007」をきっかにブログを始めたと言っても過言ではありません。
今年の選定ポイントは
�ー尊櫃房�分が積立投資している
�⊆�分のポートフォリオで割合が一番大きい
�Ｄ礇灰好�
�つ礇灰好肇ぅ鵐妊奪�スファンドの先駆者
�ネ�言実行で信託報酬を下げた
の5点です。
何に投票したかバレバレですね。
このファンドを上回る低コストなファンドが出現していることは十分承知ですが、STAMここにあり！って投票結果を期待しています。
あっ！言っちゃた（笑）
昨年の反省を生かして、自分の意見をより反映させるには複数ファンドに分散して投票するよりも1点集中した方がよいと気づきました。
資産運用とは逆ですね。
No.67 STAMをGDPで紐解いてみる その1
投資は自己責任でお願いいたします。
メリーのメインファンドのSTAMについて、メリーがベースにしているGDPを参考に紐解いてみるシリーズを連載してみたいと思います。
2010年7月の目論見書よりマザーファンドの投資状況を各国ごとにまとめてみます。
��STAMグローバル株式インデックス
アメリカ：52.66％
イギリス：9.14％
カナダ：5.58％
フランス：4.41％
スイス：4.12％
オーストラリア：3.73％
ドイツ：3.71％
オランダ：2.24％
スペイン：1.69％
イタリア：1.33％
スウェーデン：1.32％
香港：0.95％
シンガポール：0.72％
フィンランド：0.53％
アイルランド；0.51％
バミューダ：0.51％
デンマーク：0.47％
ベルギー：0.46％
アンティル：0.36％
イスラエル：0.35％
ノルウェー：0.33％
ルクセンブルク：0.26％
オーストリア：0.15％
ケイマン島：0.15％
ギリシャ：0.14％
ポルトガル：0.13％
ジャージー：0.06％
ニュージーランド：0.05％
パナマ：0.03％
マン島：0.02％
リベリア：0.02％
キブロス：0.01％
モーリシャス：0.01％
ガーンジー：0.01％
■株式小計：96.17％
投資信託受託証券：0.24％
投資証券：1.49％
現金・預金・その他の資産：2.10％
アメリカの比率の高さがやっぱり目立ちますね。
そして先進国のハズなのに知らない国が結構あります。
お恥ずかしい（＾＾；
��STAM新興国株式インデックス
ブラジル：14.30％
韓国：13.05％
台湾：10.34％
中国：10.22％
インド：7.43％
南アフリカ：7.04％
ロシア：6.17％
香港：4.58％
メキシコ：4.12％
ケイマン島：2.87％
マレーシア：2.19％
インドネシア；2.19％
トルコ：1.66％
タイ：1.43％
チリ：1.32％
ポーランド：1.27％
バミューダ：0.96％
ハンガリー：0.56％
エジプト：0.53％
コロンビア：0.52％
フィリピン：0.50％
チェコ：0.39％
ペルー：0.23％
アメリカ：0.23％
モロッコ：0.16％
イギリス；0.05％
ルクセンブルク：0.05％
■株式小計：94.98％
投資信託受益証券：0.18％
現金・預金・その他の資産：4.83％
あれ！？中国意外と低いですね。市場に出回っている株式が少ないからなのでしょうか？
そしてアメリカ、イギリスって新興国でしたっけ！？（笑）
現金・預金・その他の資産が5％近くもあるってことは投資効率が悪いですね。
信託報酬の高さと関係があるのでしょうか？？
さて、次回は上記の国々のGDPについてまとめてみたいと思います。
メリーのメインファンドのSTAMについて、メリーがベースにしているGDPを参考に紐解いてみるシリーズを連載してみたいと思います。
2010年7月の目論見書よりマザーファンドの投資状況を各国ごとにまとめてみます。
��STAMグローバル株式インデックス
アメリカ：52.66％
イギリス：9.14％
カナダ：5.58％
フランス：4.41％
スイス：4.12％
オーストラリア：3.73％
ドイツ：3.71％
オランダ：2.24％
スペイン：1.69％
イタリア：1.33％
スウェーデン：1.32％
香港：0.95％
シンガポール：0.72％
フィンランド：0.53％
アイルランド；0.51％
バミューダ：0.51％
デンマーク：0.47％
ベルギー：0.46％
アンティル：0.36％
イスラエル：0.35％
ノルウェー：0.33％
ルクセンブルク：0.26％
オーストリア：0.15％
ケイマン島：0.15％
ギリシャ：0.14％
ポルトガル：0.13％
ジャージー：0.06％
ニュージーランド：0.05％
パナマ：0.03％
マン島：0.02％
リベリア：0.02％
キブロス：0.01％
モーリシャス：0.01％
ガーンジー：0.01％
■株式小計：96.17％
投資信託受託証券：0.24％
投資証券：1.49％
現金・預金・その他の資産：2.10％
アメリカの比率の高さがやっぱり目立ちますね。
そして先進国のハズなのに知らない国が結構あります。
お恥ずかしい（＾＾；
��STAM新興国株式インデックス
ブラジル：14.30％
韓国：13.05％
台湾：10.34％
中国：10.22％
インド：7.43％
南アフリカ：7.04％
ロシア：6.17％
香港：4.58％
メキシコ：4.12％
ケイマン島：2.87％
マレーシア：2.19％
インドネシア；2.19％
トルコ：1.66％
タイ：1.43％
チリ：1.32％
ポーランド：1.27％
バミューダ：0.96％
ハンガリー：0.56％
エジプト：0.53％
コロンビア：0.52％
フィリピン：0.50％
チェコ：0.39％
ペルー：0.23％
アメリカ：0.23％
モロッコ：0.16％
イギリス；0.05％
ルクセンブルク：0.05％
■株式小計：94.98％
投資信託受益証券：0.18％
現金・預金・その他の資産：4.83％
あれ！？中国意外と低いですね。市場に出回っている株式が少ないからなのでしょうか？
そしてアメリカ、イギリスって新興国でしたっけ！？（笑）
現金・預金・その他の資産が5％近くもあるってことは投資効率が悪いですね。
信託報酬の高さと関係があるのでしょうか？？
さて、次回は上記の国々のGDPについてまとめてみたいと思います。
No.66 生活防衛資金は国内債券クラスなのか？
投資は自己責任でお願いいたします。
メリーは少し前まで国内債券クラスには投資していないことになっていました。
メリーの言う国内債券クラスとは「日本国債」又は「国内債券の投資信託・ETF」への投資のことを指すと考えていたからです。
日本国債および国内債券ファンドはリターンが低いため魅力を感じていません。
現在でもMRFで十分と思っています。
巷のモダンポートフォリオ理論で計算される国内債券クラスってリターン４％とか書いてあったりします。
それって最近の肌感覚から大分ズレてますよね！？
日本国債がリターン４％になるイメージができません。
日本の定期預金が年率３％とかの利息になる時代がイメージができません。
リーマンショック以降見直されている国内債券クラスですが、メリー的には今なお日本国債と国内債券ファインドは不要と思っています。
株が全面安になっている時に国内債券クラスを沢山保有している年金ファンドなどの成績が良く見えるのはあたり前の話だと思います。
全世界どこの株を買っても損しちゃう状態ですから、何もせずにタンス預金してた人が一番リターンが良くなるワケでしょう。
しかも日本はデフレときたもんだ！
だからローリスクとはいえリスクを取って日本債券ファンドを買った人よりも、ノーリスクでタンス預金してた人の方が勝ち組じゃね！？と思ってしまったワケです。
そこで、あっ！！！と気づいてしまいました。
MRF、財形貯蓄、普通預金って広い意味では国内債券クラスで管理すべきじゃね！？っと。
リスクを低減させる相関係数的にも国内債券クラスと同じだなっと。
メリーはその時までアセットアロケーションを管理するうえで安全資産は除外して、リスク資産のみで割合を管理していました。
しかし、その気づき以降は「普通預金」と「MRF」と「財形貯蓄」を国内債券にカウントしはじめました。
リスク資産のみで管理していた頃は
「結構攻めの投資だな〜。男前ポートフォリオだね〜」
なんて思っていたのですが、普通預金などを組み入れて計算するとすっかり安定志向だったことに気づかされました（＾＾；
自分ビビリじゃん（笑）
で、最後の難題が「じゃあ生活防衛資金は国内債券クラスなのか？」ってところ。
精神的な面から見ても生活防衛資金はなんか別次元のアセットのような気がしていました。
いろいろ悩んだ結果出した答えは
「生活防衛資金＝国内債券クラス！！」
ってことになりました。
だって相関係数でリスクが低減されますもの。
今はまだ割合が大きい生活防衛資金もゆくゆくは誤差みたいな極小割合になるハズなので、あまり気にする必要はないと楽観的に捕らえています。
それよりも株と債券の比率の方が重要と思います。
これも結構悩みますよね〜。
これもいつか記事にしたいと思います。
メリーは少し前まで国内債券クラスには投資していないことになっていました。
メリーの言う国内債券クラスとは「日本国債」又は「国内債券の投資信託・ETF」への投資のことを指すと考えていたからです。
日本国債および国内債券ファンドはリターンが低いため魅力を感じていません。
現在でもMRFで十分と思っています。
巷のモダンポートフォリオ理論で計算される国内債券クラスってリターン４％とか書いてあったりします。
それって最近の肌感覚から大分ズレてますよね！？
日本国債がリターン４％になるイメージができません。
日本の定期預金が年率３％とかの利息になる時代がイメージができません。
リーマンショック以降見直されている国内債券クラスですが、メリー的には今なお日本国債と国内債券ファインドは不要と思っています。
株が全面安になっている時に国内債券クラスを沢山保有している年金ファンドなどの成績が良く見えるのはあたり前の話だと思います。
全世界どこの株を買っても損しちゃう状態ですから、何もせずにタンス預金してた人が一番リターンが良くなるワケでしょう。
しかも日本はデフレときたもんだ！
だからローリスクとはいえリスクを取って日本債券ファンドを買った人よりも、ノーリスクでタンス預金してた人の方が勝ち組じゃね！？と思ってしまったワケです。
そこで、あっ！！！と気づいてしまいました。
MRF、財形貯蓄、普通預金って広い意味では国内債券クラスで管理すべきじゃね！？っと。
リスクを低減させる相関係数的にも国内債券クラスと同じだなっと。
メリーはその時までアセットアロケーションを管理するうえで安全資産は除外して、リスク資産のみで割合を管理していました。
しかし、その気づき以降は「普通預金」と「MRF」と「財形貯蓄」を国内債券にカウントしはじめました。
リスク資産のみで管理していた頃は
「結構攻めの投資だな〜。男前ポートフォリオだね〜」
なんて思っていたのですが、普通預金などを組み入れて計算するとすっかり安定志向だったことに気づかされました（＾＾；
自分ビビリじゃん（笑）
で、最後の難題が「じゃあ生活防衛資金は国内債券クラスなのか？」ってところ。
精神的な面から見ても生活防衛資金はなんか別次元のアセットのような気がしていました。
いろいろ悩んだ結果出した答えは
「生活防衛資金＝国内債券クラス！！」
ってことになりました。
だって相関係数でリスクが低減されますもの。
今はまだ割合が大きい生活防衛資金もゆくゆくは誤差みたいな極小割合になるハズなので、あまり気にする必要はないと楽観的に捕らえています。
それよりも株と債券の比率の方が重要と思います。
これも結構悩みますよね〜。
これもいつか記事にしたいと思います。
No.65 成功者独特の共通点
メリーは若いころ有名人の公演会にはまっていた時期がありまして、俗にいう「成功者」の講演会にいろいろと足を運んだわけです。
段々と会場の熱気が上がっていく独特の空気が好きでして。
つい最近も久しぶりに著名な女性会社員の方の講演会に行ってきまして、久しぶりに公演会の熱気を感じてきた次第です。
前から思っていたんですが、成功者には結構共通点がありまして、話を聞くと具体例は違えど根っこの部分同じ匂いがします。
成功者の共通点� �他人の脳みそにイメージを描かせる能力が高い
これは話がうまいとか、滑舌が良いとかってだけではありません。
少ない言葉でも、あまり話しがうまくない人も成功してる人の話って、頭の中に絵が浮かぶんです。
そして、その能力は他人の心に火をつける場合に非常に有利です。
成功者の共通点�◆Ю�功するまでやる
あたり前といえばあたり前ですね。だって成功してるから講演会してるんだもの。
でも、最後までやりきる決意というか意志というか。みなさん想いが大事だと言います。
全ての成功者がポジティブシンキングとは言えませんが、楽観的な人が多いのは確かです。
人によっては「夢」「目的」「目標」「コミット」といろいろな言い方をしますが夢を持つってのが大事みたいですね。
できるだけ具体的な夢の方が良いと言いますね。
そしてそれをやりきる。ちょっとづつでも、時間をかけても良いから叶うまでやる。
成功者の共通点��：人に嫌われることを恐れない
これ個人的には意外と一番重要な能力だと感じています。
メリーは若いころに「ちょっと起業してみたいな〜」と思った時期がありまして実際にいろいろと活動してみたんですよ。
結果それは挫折するんですが、振り返ってみると人に嫌われないように生きてきたメリーにとって、起業活動は人に嫌われる出来事の連続でした。
個人的にはその体験が辛くて前に進めなくなりました。
後ろ向きな発言をする人や敵意むき出しな人、足を引っ張ろうとする人などに負けちゃったんです。
結果、自分は人に嫌われることを恐れない能力が足りないなと自覚したわけです。
「あっ！自分は起業に向いてない」と痛感したわけです。
この能力があると
・他人の意見に振り回されずに目標達成できる。
・多数の人と深いコミュニケーションが取れる。
・さまざまなビジネスチャンスの分母を増やすことができる
というメリットがあります。
さて、この３つの共通点をインデックス投資で活かせるか？と言うと、�，鉢△漏茲�せると思います。
�，魯僉璽肇福爾覆匹謀蟷颪僚斗彑�や投資が成功した後の未来感を共有することで、投資環境を整えることができます。
��長期投資そのものですね。
��に関しては・・・あんまり必要でないかな。
ということでメリーはインデックス投資はいけそうな気がする〜♪
段々と会場の熱気が上がっていく独特の空気が好きでして。
つい最近も久しぶりに著名な女性会社員の方の講演会に行ってきまして、久しぶりに公演会の熱気を感じてきた次第です。
前から思っていたんですが、成功者には結構共通点がありまして、話を聞くと具体例は違えど根っこの部分同じ匂いがします。
成功者の共通点� �他人の脳みそにイメージを描かせる能力が高い
これは話がうまいとか、滑舌が良いとかってだけではありません。
少ない言葉でも、あまり話しがうまくない人も成功してる人の話って、頭の中に絵が浮かぶんです。
そして、その能力は他人の心に火をつける場合に非常に有利です。
成功者の共通点�◆Ю�功するまでやる
あたり前といえばあたり前ですね。だって成功してるから講演会してるんだもの。
でも、最後までやりきる決意というか意志というか。みなさん想いが大事だと言います。
全ての成功者がポジティブシンキングとは言えませんが、楽観的な人が多いのは確かです。
人によっては「夢」「目的」「目標」「コミット」といろいろな言い方をしますが夢を持つってのが大事みたいですね。
できるだけ具体的な夢の方が良いと言いますね。
そしてそれをやりきる。ちょっとづつでも、時間をかけても良いから叶うまでやる。
成功者の共通点��：人に嫌われることを恐れない
これ個人的には意外と一番重要な能力だと感じています。
メリーは若いころに「ちょっと起業してみたいな〜」と思った時期がありまして実際にいろいろと活動してみたんですよ。
結果それは挫折するんですが、振り返ってみると人に嫌われないように生きてきたメリーにとって、起業活動は人に嫌われる出来事の連続でした。
個人的にはその体験が辛くて前に進めなくなりました。
後ろ向きな発言をする人や敵意むき出しな人、足を引っ張ろうとする人などに負けちゃったんです。
結果、自分は人に嫌われることを恐れない能力が足りないなと自覚したわけです。
「あっ！自分は起業に向いてない」と痛感したわけです。
この能力があると
・他人の意見に振り回されずに目標達成できる。
・多数の人と深いコミュニケーションが取れる。
・さまざまなビジネスチャンスの分母を増やすことができる
というメリットがあります。
さて、この３つの共通点をインデックス投資で活かせるか？と言うと、�，鉢△漏茲�せると思います。
�，魯僉璽肇福爾覆匹謀蟷颪僚斗彑�や投資が成功した後の未来感を共有することで、投資環境を整えることができます。
��長期投資そのものですね。
��に関しては・・・あんまり必要でないかな。
ということでメリーはインデックス投資はいけそうな気がする〜♪
