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No.68 不動産投資について考えてみた

現在メリーのアセットアロケーションに不動産は入っていません。
住居も賃貸です。

そろそろ不動産もアセットアロケーションへの組み入れを検討してみようと思い、最近情報を集めていました。

有力な方法としてはREIT。

しかし、なんだかよく分からないので、もうちょっと勉強が必要そうです。

REIT以外で気になったのがサラリーマン大家。

書籍やブログなどで情報を集めてみると、大体のやり方は下記な感じになることが分かった。

サラリーマンが不動産投資をする選択肢は少ないようです。

1.頭金を貯める。500万ぐらいが目処。もちろん多ければ多いほど良い
2.5000万ぐらいの中古アパートを購入。1Kが6戸~10戸ぐらい。
3.銀行から借金。5000万ぐらい。
4.年10%~15%ぐらいで運用して、10年ぐらいで借金返済。
5.法定耐用年数+αまで運用した後、2区画ぐらいに分割して戸建用土地として売却。

人によっては更なる借金で2棟目、3棟目のアパート、マンション等を追加購入し、家賃収入を増やす。

ポイントは、できるだけ価値の高い物件を入札などで安く入手して、
キャッシュフローに注意しながらインカムゲインを生み出しながら借金を返済し、
地価の上昇にうまく乗れば億万長者も夢でない。

って感じでしょうか。

書籍だけ読んでいるとなんかオレでも行けそうな気がしてました。

・・・が、、、

ブログなどを読んで冷静に考えてみると、ちょっと無理そう。

NG理由をまとめてみる。
1.借金が必要。
 →レバレッジがかかるのでリターンが大きいがリスクも大きくなる
2.物件情報を入手するのが大変。
 →物件情報のチェックに毎日2時間ぐらいは費やすようです。本業に影響が出ます。
3.銀行から借金するのが大変
 →本業の信頼度にもよると思いますが、銀行対策が必要です。
4.管理会社や不動産会社とのつながりが必要
 →人脈が必要です。賃借人とのさまざまなつきあいにもリスクがあります。
5.出口戦略がどうしても土地の値段の上下に影響されやすい
 →運の要因が大きい

という感じで、投資というよりも起業に近いですね。
っていうかハッキリいって起業です。

週末企業家とやってることは同じですね。
インデックス投資家とはかなり色が違うことが分かりました。

今のメリーには無理そうです。
内容はおもしろいと思いましたが、本業への影響がデカそうで、個人的にはうまく両立できる自身がありません。

もうちょっと勉強を続けてみます。

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テーマ : 資産運用 - ジャンル : 株式・投資・マネー

No.67 STAMをGDPで紐解いてみる その1

投資は自己責任でお願いいたします。

メリーのメインファンドのSTAMについて、メリーがベースにしているGDPを参考に紐解いてみるシリーズを連載してみたいと思います。

2010年7月の目論見書よりマザーファンドの投資状況を各国ごとにまとめてみます。

①STAMグローバル株式インデックス
アメリカ:52.66%
イギリス:9.14%
カナダ:5.58%
フランス:4.41%
スイス:4.12%
オーストラリア:3.73%
ドイツ:3.71%
オランダ:2.24%
スペイン:1.69%
イタリア:1.33%
スウェーデン:1.32%
香港:0.95%
シンガポール:0.72%
フィンランド:0.53%
アイルランド;0.51%
バミューダ:0.51%
デンマーク:0.47%
ベルギー:0.46%
アンティル:0.36%
イスラエル:0.35%
ノルウェー:0.33%
ルクセンブルク:0.26%
オーストリア:0.15%
ケイマン島:0.15%
ギリシャ:0.14%
ポルトガル:0.13%
ジャージー:0.06%
ニュージーランド:0.05%
パナマ:0.03%
マン島:0.02%
リベリア:0.02%
キブロス:0.01%
モーリシャス:0.01%
ガーンジー:0.01%
■株式小計:96.17%
投資信託受託証券:0.24%
投資証券:1.49%
現金・預金・その他の資産:2.10%

アメリカの比率の高さがやっぱり目立ちますね。
そして先進国のハズなのに知らない国が結構あります。
お恥ずかしい(^^;


②STAM新興国株式インデックス
ブラジル:14.30%
韓国:13.05%
台湾:10.34%
中国:10.22%
インド:7.43%
南アフリカ:7.04%
ロシア:6.17%
香港:4.58%
メキシコ:4.12%
ケイマン島:2.87%
マレーシア:2.19%
インドネシア;2.19%
トルコ:1.66%
タイ:1.43%
チリ:1.32%
ポーランド:1.27%
バミューダ:0.96%
ハンガリー:0.56%
エジプト:0.53%
コロンビア:0.52%
フィリピン:0.50%
チェコ:0.39%
ペルー:0.23%
アメリカ:0.23%
モロッコ:0.16%
イギリス;0.05%
ルクセンブルク:0.05%
■株式小計:94.98%
投資信託受益証券:0.18%
現金・預金・その他の資産:4.83%

あれ!?中国意外と低いですね。市場に出回っている株式が少ないからなのでしょうか?
そしてアメリカ、イギリスって新興国でしたっけ!?(笑)
現金・預金・その他の資産が5%近くもあるってことは投資効率が悪いですね。
信託報酬の高さと関係があるのでしょうか??

さて、次回は上記の国々のGDPについてまとめてみたいと思います。

No.60 海外債券 と 国内債券

最近の悩み。

それは債券について。


久しぶりの記事ですが、いいわけもなくさらっと本題に入ります。

山崎元さんはいろいろなメディアで「海外債券は意味がない」というような発言を繰り返しています。

海外債券の金利は通貨価値に相殺されて、結局は国内債券と同じリターンに落ち着く。
そのくせリスクが高く、手数料も高いのでポートフォリオに組み込むメリットがない。

という感じだったと思います。(間違っていたらゴメンなさい)

この意見を初めて目にした時はちょっと驚いてしまいました。

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テーマ : 資産運用について - ジャンル : 株式・投資・マネー

No.50 日本の産業を考える

投資は自己責任でお願い致します。

前回の記事で紹介した日本の今後の産業についてメリーのたわごとを述べたいと思います。
No.49 日本株の比率

これからも中国とインドを中心としたアジアのエマージング諸国が延びます。
これは間違いありません。
その次はアフリカ大陸の時代が来るでしょう。
クリアしなければいけない課題が五万とありますので、たぶん50年かかると思います。

今後大きな荒波に日本は揉まれていきます。
そのうねりの中で日本が比較優位を作っていくことは容易いことではありません。

経済・金融の本に良くでてくる日本の未来像で
「日本はヨーロッパにおけるイギリスの位置を目指せ」
というキーワードを目にします。

今後はバイオと金融で食べて行こうという提案です。

が、金融業界の方々のポジンショントークが入っていると思っています。

ぶっちゃげ、日本人に金融業が向いているとは思えません。

メリーのある意味大好物である野村證券だって、日本では極悪非道のような言われようですが、世界的に見たらなんとジェントルマンなことか。
国民性の違いですね。DNAの違いと言って良いかもしれません。

歴史を遡れば、日本は大きく2種類の民族が移民してきて国を構成したらしいです。

1つは北から渡ってきた縄文人系。
1つは南から渡ってきた弥生人系。
顎がしっかりしていて、ホームベース顔。二重が特徴の縄文人系。
すらっと面長で一重が特徴の弥生人系。

どちらにしても、ユーラシア大陸の端っこに位置する日本。
ここにたどり着いた民族は、
1.未知なるフロンティアを目指して勇猛果敢に獲物と農地を探していた民族。
2.争いに敗れて端へ端へと逃げてきた民族。
に分かれる。が、日本人の大部分は後者である ととあるマンガで読みました(^^;)

メリーも後者と思います。
日本は大陸の端っこでかつ島国となったため、それはそれは特赦な国民性を持っています。

最後は性格と文化が比較優位を作り出せるとメリーは考えています。

まずは性格。

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No.49 日本株の比率

投資は自己責任でお願い致します。

年末ですので、今年一年を振り返ると見せかけて、メリーが書きたいことを記事にしたいと思います。

今回は日本株の比率について。

昨今の大不況で世界経済の勢力図が大きく変わったと言う人もいますが、メリーはそうは思いません。

基本的にメリーはGDPを最も重要視しています。
詳細は下記の過去記事をご参照ください。

No.29 世界各国のGDP比率

メリ-はGDPをベースにアセットアロケーションを決定していますが、GDP比率との差異として、日本は多く、エマージングは少なくしています。

アメリカをGDP比率と同じにするのは多すぎる という意見もあります。
が、しかし、メリーはアメリカと日本は強気です。

ということで、今回は日本比率がなぜ多いのか?について述べてみます。

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プロフィール

メリー

Author:メリー
サラリーマンでエンジニアやってます。
投資や経済については全くのシロートですのであしからず。

投資信託(インデックスファンド)に毎月コツコツ積立投資を行っています。将来の夢は経済的独立を果たすことと、現金一括払いで家を買うことです。

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