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No.04 持家vs賃貸

お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 ― 知的人生設計入門お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 ― 知的人生設計入門
(2002/11/26)
橘 玲

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まだまだ前置きが続きますが、投資の前に人生の支出について把握しておかねば。
ということで人生の4大お金イベントについて書いていこうかと。

1.家
2.子供
3.保険
4.老後

でございます。

第1回は持家vs賃貸について。

「持家と賃貸どっちがお得か?」

という質問に対してメリーが読むような本では
9:1で賃貸がお得!という論調ですな。

しかし、メリー的な考えでは少数派の方に一票。

その結論は

「賃貸も持家もどちらも変わらない」

その理由は単純明快で

賃貸が絶対お得であるならば世の中賃貸だらけになるし
持家が絶対お得ならば世の中持家だらけになるから。
俗に言われる「見えざる手」の力が働いて、両方のビジネスが成り立つように自然とバランスされている と思う。

「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方」

この本でも持家と賃貸に損得の差はない ということが書かれている。

(ちなみに、この本『橘玲』<たちばなあきら>という人が書いているのだけど、超オススメ。日本版金持ち父さんというところ。この本をきっかけに橘玲がお気に入りに。世の中を斜めから探る洞察力と決して一般受けしないであろう考え方にシビレます。)

ただし、損得の差が無いのには条件があって、それは

「借金しないで家を買った場合」

借金して購入した場合は、持家を不動産投資という観点からみると損。


持家派が主張する持家メリットの代表格に、

「賃貸の家賃と住宅ローンが同じくらいなら最終的に自分の物になる持家の方がお得だ!」

というのがあるけど、ちょっと違うと思う。

住宅ローンって25年や30年で組むけど、資産の観点では建物の価値って30年で限りなくゼロになる。
不動産の価値は
「賃貸に出した時にどのくらいの家賃が取れるか?」
を基本にして算出されるから築30年の家は賃貸料が維持費で差引きゼロ以下になる。

家を買うと土地には消費税がかからないけど、建物にはかかる。つまり建物は消費されるものなわけだ。(あたりまえだけど勘違いしている人多い)

また、新居ってやつは買った瞬間(ハンコ押した瞬間)に1割~2割値段が下がってしまう不思議な資産。
株や債券には中古って考え方はないけと、不動産はそれが許されている変な資産なんだよね。

「ローンで家買えば土地の値段があがって将来儲ける可能性だってある」

っていう主張もある。

がこれは言い換えると。

「借金して不動産投資した方が何もしないよりお得」

と言っているようなもん。

損得の議論をするなら
「借金して5000万の家を買うのと5000万の株を買うのとどっちがお得か?」
というのを比較することになる。

ここで比較はしないけど、持家は絶対お得という根拠にはならないな~。

ちなみに、土地の値段がこれから上がるかどうかは誰にも分からない。
日本の人口が減っていることを考えると単純に下がる気もするし、専門家の中には人口が減るからこそ都市部に人口が集中し、100万人都市の土地は上がり、50万人以下の都市の土地は下がるという人もいる。未来のことは誰にも分からない。

さて、ローン持家のデメリットを上げるとキリがないけど

・変動金利だと金利が爆上げする可能性もある とか
・土地の値段が爆下げする可能性がある とか
・会社から転勤を命じられる とか
・自分の会社が潰れてローンが払えなくなる とか
・自分が病気や怪我で収入が減る とか

ま~なんにしても勢いで買うにはリスクが相当高いという認識は必要かなと。

さてさて、デメリットだけ書いてもしょうがないのでメリー的に思うメリットも書いておこうかと。

まず、
「上で挙げたデメリットも含めて持家取得価格が形成されている」
という可能性も十分ある。
それは持家する人たちがこれらのことをしっかり考えてローン組んでるか(業者と交渉しているか)ということと密接に関わってくるけど、現時点ではまだ少数派かな。

あと、
「自分が一国一城の家主だという満足感」
「持家は人に自慢できる」
これ意外と大きい(^^)
どんなに株たくさん持ってても誰も道で振り返ったりしないもんね。

「人生の大半を家という空間で過ごすから時間配分でみたら妥当な金の使い方」
「子供に自分の家という故郷を作ってあげられる」
これらは人それぞれの価値観によりますね。
家族やその土地を大事に思う気持ちが強い人ほど持家派となるのかな。

結局考え方は人それぞれってことじゃないですかね。

1点だけ言えることは、一般のサラリーマンが資産運用しようと思っても
持家で3000万の借金を背負った瞬間に運用が激ムズになる ってのは事実だと思うな。

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テーマ : 資産運用について - ジャンル : 株式・投資・マネー

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プロフィール

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Author:メリー
サラリーマンでエンジニアやってます。
投資や経済については全くのシロートですのであしからず。

投資信託(インデックスファンド)に毎月コツコツ積立投資を行っています。将来の夢は経済的独立を果たすことと、現金一括払いで家を買うことです。

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